今年春節(jié)后，降準(zhǔn)、降首付、重新定義首套房的新政問(wèn)世，這一系列寬松政策將購(gòu)房者的購(gòu)房成本與購(gòu)房門(mén)檻同時(shí)降低，同時(shí)也大大降低了改善型需求購(gòu)房人群的換房成本。特別是二胎政策的放開(kāi)讓不少年輕人對(duì)于大戶型都有了迫切的需要，加之近期青島部分樓盤(pán)開(kāi)始有漲價(jià)之勢(shì)，這讓買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的“改善族”異常活躍起來(lái)。

不過(guò)，在青島進(jìn)行改善置業(yè)購(gòu)買(mǎi)大戶型絕非易事，即便在信貸寬松的背景下，選擇貸款換房也會(huì)背負(fù)很大的壓力。日前，記者聯(lián)系到一位國(guó)有銀行的信貸部工作人員，請(qǐng)他為大家獨(dú)家講解了常見(jiàn)的幾種改善型置業(yè)運(yùn)作方式。

方法一：賣(mài)了小房 換大房

實(shí)用指數(shù)：☆☆☆☆

適用人群：手頭余款緊張、月收入穩(wěn)定者

銀行信貸人員：對(duì)于改善族來(lái)說(shuō)，如果選擇先買(mǎi)后賣(mài)，特別是如果在同一個(gè)行政區(qū)域內(nèi)置辦二套房時(shí)，需要首付至少四成，且青島目前多數(shù)市面銀行貸款利率上浮10%。而如果選擇先賣(mài)后買(mǎi)，則要輕松很多。

假如手中的首套房貸款尚未結(jié)清，可以用賣(mài)家的購(gòu)房首付款還清剩余貸款，再買(mǎi)房時(shí)還可享首套房待遇，利率明顯降低，成本負(fù)擔(dān)能夠減輕不少。

以目前在市北區(qū)有一套80㎡的二居為例，如果計(jì)劃再在同一區(qū)域購(gòu)買(mǎi)一套120平三居。按照目前市北區(qū)大概房?jī)r(jià)15000/㎡來(lái)計(jì)算，購(gòu)買(mǎi)一套120平的三居需要總房款180萬(wàn)。目前青島在同區(qū)域購(gòu)買(mǎi)二套房，首付比例至少四成，僅首付款就需要72萬(wàn)元，這讓不少換房族犯了難。而如果賣(mài)掉目前名下現(xiàn)有的住房，再進(jìn)行換房，首付大約就可以付七成，如此一來(lái)購(gòu)房者的貸款負(fù)擔(dān)大大減少，月供負(fù)擔(dān)也會(huì)大大降低，細(xì)細(xì)算來(lái)，只是多花不多的錢(qián)，就可以換個(gè)大房子。

缺點(diǎn)：賣(mài)小房換大房也存在一定的弊端，例如賣(mài)房之后到搬入新居之前，如果你選擇購(gòu)買(mǎi)的是新盤(pán)，那么入住還需要幾年時(shí)間。這段時(shí)間的居住就會(huì)產(chǎn)生一定的不方便。特別是一些青漂人群，父母并不在青島，會(huì)面臨著再次進(jìn)入租房生活的窘境，除了生活再次步入不穩(wěn)定狀態(tài)，房屋租金也是一筆不菲的支出。

方法二：租小房 支撐新居月供

實(shí)用指數(shù)：☆☆☆

適用人群：首付款壓力較小，月供償還能力較低者

在談及換房時(shí)，業(yè)內(nèi)專家告訴記者，如今有一種方式換房市民也可以借鑒，那就是“租小房，支撐新居月供”。不少工作年限較短的新婚夫妻，因?yàn)橛?jì)劃生二胎也開(kāi)始考慮置辦個(gè)大房子。但這類人不少都對(duì)自己辛苦裝扮的婚房不忍出售，想在父母的經(jīng)濟(jì)幫助下置辦二套房。

由于大面積住房總價(jià)往往比較高，即便是父母給予經(jīng)濟(jì)支持，也很難一次性購(gòu)買(mǎi)，僅能幫忙解決首付問(wèn)題。高昂的月供就成了這些工作年限不長(zhǎng)、月收入有限的年輕夫妻難以負(fù)擔(dān)大大問(wèn)題。如此以來(lái)，將名下小房進(jìn)行出租來(lái)賺租金就成為一個(gè)不錯(cuò)的方式。近年來(lái)，島城房租呈現(xiàn)連年上漲的趨勢(shì)，市北二居室月租已突破3000元/月，李滄小三居房租也有超過(guò)3500元/㎡的案例。將小房租出后，穩(wěn)定且連年上漲的月租收入可以幫助換房族償還月供，保障房奴們的生活質(zhì)量。

缺點(diǎn)：并非人人手中都可以拿出再買(mǎi)一套改善型住房的首付款，該方法受眾人群并不廣泛。另外，房屋出租的隱患也有不少，單是房屋維護(hù)、設(shè)施更新也是一筆不小的開(kāi)銷(xiāo)。

方法三：不賣(mài)不租 直接貸款買(mǎi)大房

實(shí)用指數(shù)：☆☆☆

適用人群：在不同行政區(qū)域置業(yè)者、月收入較高者

雖然這種方式月供壓力很大，但業(yè)內(nèi)介紹說(shuō)，從目前經(jīng)手的業(yè)務(wù)來(lái)看，選擇這個(gè)方式的市民并不少，名下現(xiàn)有住房不賣(mài)不租，仍作為換房期間的住所。按照近期青島出臺(tái)的新政，在某行政區(qū)內(nèi)首次置業(yè)即可算為一套房，貸款可享受首套房政策。例如你名下現(xiàn)有的住房在李滄區(qū)，如果在嶗山購(gòu)買(mǎi)一套新居則仍舊算首套房，不僅首付比例可以按照20%執(zhí)行，貸款利率也可以享受一定的利率折扣。

在目前“利率折扣滿天飛”的情況下，首付房款20%，貸款80%雖然也存在不小的月供壓力，但比前幾年要輕松不少。特別是一些專業(yè)投資的置業(yè)者，他們有很多理財(cái)方式可以抵消房貸帶來(lái)的壓力。所以他們即便可以高比例首付甚至一次性置業(yè)，仍選擇低首付，將房款大比例進(jìn)行貸款。此外，不少月收入較高者，也可以接受改善型住房的月供支出，在如今低利率的情況下，選擇直接貸款置業(yè)。

缺點(diǎn)：雖然市面信貸行情寬松，但大面積改善型住房80%的貸款壓力并不輕松。如果沒(méi)有衡量好自己的償還能力，過(guò)于樂(lè)觀的低首付進(jìn)行換房置業(yè)，生活質(zhì)量將受到高月供的直接影響。