營改增5月1日全面推行后，二手房交易稅負(fù)將如何變化，成為關(guān)注的焦點(diǎn)之一。根據(jù)最新出臺(tái)細(xì)則，個(gè)人購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅，個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

兩年以內(nèi)二手房稅負(fù)下降

目前來看，二手房交易營改增基本上相當(dāng)于將營業(yè)稅政策平移至增值稅上，稅負(fù)并不會(huì)增加。某地方稅務(wù)機(jī)關(guān)人士表示，考慮到價(jià)稅分離部分，營改增后，稅負(fù)實(shí)際上略微降一點(diǎn)。

但是由于二手房交易中通常是賣方占主導(dǎo)地位，會(huì)通過各種方式轉(zhuǎn)移稅負(fù)，他也提醒，要謹(jǐn)防開發(fā)商拿增值稅炒作，或者價(jià)稅分離標(biāo)價(jià)，建議購房人注意合同簽訂，必須搞清楚房款是否含稅價(jià)。

根據(jù)增值稅的算法，需要先計(jì)算出銷售額，銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)，應(yīng)納稅額=銷售額×征收率，比如一套售價(jià)150萬(含稅、購買不足2年)的房子，最終增值稅應(yīng)納稅額為(150÷1.05)×0.05=7.14萬。而按照當(dāng)前營業(yè)稅下是總價(jià)5.6%的稅率征收，因此，按現(xiàn)行政策，營業(yè)稅應(yīng)納稅額為150×0.056=8.4萬。

也就是說，這套兩年以內(nèi)的二手房，營改增后，在交易時(shí)所繳納的稅負(fù)要比原來少交1.26萬元。

非普通住房也可免征

根據(jù)此次政策，另一減稅的來源是2年以上的非普通住房。現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅政策是個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。

而此次個(gè)人二手房交易營改增對(duì)2年以上(含2年)的住房采用了統(tǒng)一表述，并未區(qū)分“非普通住房”和“普通住房”。青島國稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，從國家出臺(tái)的政策看，除去北上廣深這四個(gè)城市，其他城市未來不會(huì)有普通住宅和非普通住宅的差別對(duì)待。

目前，普通住房和非普通住房的區(qū)別，主要是各地區(qū)根據(jù)實(shí)際情況，結(jié)合單套建筑面積、住宅小區(qū)建筑容積率、實(shí)際成交價(jià)格等制定的本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。如果營改增后，2年以上的非普通住房也納入免征范圍，將減輕這部分住房的交易稅負(fù)。

高端二手房交易將回升

如上文所提，具體到青島市場，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高端二手房交易將有望回升。

按照青島現(xiàn)行政策，面積在144平方米以上的房子為非普通住宅，按照營業(yè)稅政策，購買滿兩年的非普通住宅需要按差額繳納營業(yè)稅。以一套150平方米，單價(jià)2萬元的二手房為例，這套總價(jià)為300萬元的非普通住宅，購買差額為120萬元，當(dāng)前交易需要繳納差額5.6%的營業(yè)稅，因此需要交120×0.056=6.72萬元的營業(yè)稅，而營改增后，不再區(qū)分對(duì)待普通住宅和非普通住宅的話，那么，未來非普通住宅交易有望上漲。

“同剛性需求和改善性需求二手房交易相比，這兩年高端物業(yè)的二手房市場一直不溫不火。一方面是因?yàn)榭們r(jià)比較高，另一方面稅費(fèi)也比較重，一套非普通住宅動(dòng)輒三四百萬元，特別是沿海一線，房子最低也得四五百萬元，有的甚至上千萬元，之前高端二手房交易時(shí)需要繳納差額的5.6%的營業(yè)稅，數(shù)額還是挺高的，營改增后，這部分稅費(fèi)減免，對(duì)推動(dòng)這部分市場的交易還是非常有利的。”島城某品牌中介公司負(fù)責(zé)人告訴記者。

本報(bào)記者 鞠培霞