3月25日，上海、深圳相繼宣布實行更為嚴(yán)格的住房限購政策。同一天，武漢市宣布調(diào)低公積金貸款最高額度;人民銀行南京分行和江蘇銀監(jiān)局聯(lián)合發(fā)出通知，嚴(yán)格禁止“首付貸”或“零首付”，防止“首付分期”等行為;北京市住建委官方網(wǎng)站刊登消息稱，北京市開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)專項檢查，120家中介門店已接受檢查。

今年以來，一線城市和個別二線城市房價快速上漲，引發(fā)社會高度關(guān)注。多個城市同一天出臺樓市相關(guān)政策意味著什么?將會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響?

滬深調(diào)控政策有助于市場恢復(fù)理性，健康發(fā)展

最近，打算換套學(xué)區(qū)房的北京居民周瓊表示“深受刺激”：“半年前5萬多一平方米的學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在報價已經(jīng)8萬多了。”周瓊的同學(xué)，在上海工作的張艷艷暫時沒有買房打算，可也表示“深受刺激”：“前段時間，同事朋友都在議論房價上漲，聽得我心里發(fā)慌——是不是再沒機(jī)會換大房子了?前兩天，政府出臺調(diào)控措施，我又心慌了，房價不會大跌吧?”

國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，2月份新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市數(shù)占比已近七成，同比上漲的有32個，漲幅均比上月有所擴(kuò)大。其中，領(lǐng)漲的深圳新建商品住宅價格同比上漲57.8%，北京、上海、廣州的價格分別環(huán)比上漲2.3%、2.9%和1.6%。除一線城市外，南京、廈門、合肥、蘇州的漲幅也不小。

一些城市二手房價格上漲甚至比新房更厲害。2月份。北上廣深二手房價格同比分別上漲27.7%、20.3%、14.7%和54.2%，合肥以13.2%的漲幅緊隨其后。

“一線城市和部分二線城市房價快速上漲，相關(guān)城市政府在結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌鎏攸c調(diào)整調(diào)控政策的同時，也要警惕市場不規(guī)范行為的負(fù)面影響。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說，在經(jīng)濟(jì)社會基本面因素基本沒有發(fā)生變化的情況下，市場出現(xiàn)大幅波動，往往與市場投機(jī)炒作、虛假交易信息廣泛傳播、 “首付貸”、“零首付”等不規(guī)范市場行為的大量存在密切相關(guān)。

在劉洪玉看來，房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標(biāo)是消化房地產(chǎn)庫存，提高房地產(chǎn)供給的有效性和供給質(zhì)量，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。“由于大部分一線城市和少量二、三線城市不僅不存在庫存壓力，相反還存在供給短缺，因此面向大多數(shù)城市的去庫存政策極易導(dǎo)致供給短缺城市的房價快速上漲，深圳、上海、南京等城市在全國去庫存的大背景下主動出臺政策規(guī)范市場、打擊投機(jī)、合理引導(dǎo)需求，有利于促進(jìn)這些城市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，防范系統(tǒng)性區(qū)域性風(fēng)險，施策方向是對的，值得肯定。”

當(dāng)然，在客觀上，政府調(diào)控措施難免會對樓市價格產(chǎn)生影響。未來房價走勢會怎樣也是消費者最關(guān)心的問題。“調(diào)控政策會起到一定的抑制市場恐慌的作用。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，“各地市場情況不同、調(diào)控力度不同，受影響程度自然也不同。像上海這樣庫存較低的城市，交易中心徹夜排隊、房東隨意調(diào)價、客戶搶房的現(xiàn)象預(yù)計會大大緩解。”

房地產(chǎn)因城施策的現(xiàn)象或愈加明顯，各地之間沒必要效仿

此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的一個特點，是各地根據(jù)實際情況主動作為、因城施策。預(yù)計未來一段時間我國房地產(chǎn)調(diào)控政策都會呈現(xiàn)這一特點。

一方面，房地產(chǎn)市場分化更加明顯。在一線城市和部分二線城市房價快速上漲的同時，一些城市的房價還在下降，部分城市去庫存壓力將長期存在。“因此，未來政策方向?qū)⒉辉偈菃蜗驅(qū)捤桑亲優(yōu)殡p向‘托底’‘蓋帽’。部分房價快速上漲的城市會出臺約束性政策，但力度不會太大。而庫存壓力較大的城市，房地產(chǎn)調(diào)控仍將以去庫存為主。”張大偉說。

另一方面，房價上漲較快的各個城市也有所差別。劉洪玉分析：“比如深圳、上海、北京房價過快上漲，主要是土地資源短缺導(dǎo)致的住房供給不足。而合肥等城市房價上漲較快，主要是近年來承接了較大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)和人口轉(zhuǎn)移、市場需求短期內(nèi)增加較快導(dǎo)致的。”

因此，上海、深圳、南京、北京、武漢等地雖然在同一天公布了房地產(chǎn)相關(guān)政策措施，但著力點不盡相同。“比如武漢調(diào)低公積金貸款最高額度，更像是針對當(dāng)?shù)毓e金使用情況進(jìn)行的及時調(diào)整。畢竟武漢的房地產(chǎn)供給相對充足，面臨的形勢、問題和滬深不太一樣。”張大偉說。

“中央沒有具體的政策出臺，而是各地從自身情況出發(fā)主動作為，這也許意味著我國房地產(chǎn)調(diào)控，已經(jīng)進(jìn)入‘中央統(tǒng)一目標(biāo)、分類指導(dǎo)，地方因城施策、主動作為’的新階段了。”劉洪玉說，以前我們談?wù)摲康禺a(chǎn)走勢也好，討論房地產(chǎn)調(diào)控措施也好，經(jīng)常會用到一二三四線城市的說法。如今，同是三、四線城市，情況也會有所不同。比如根據(jù)監(jiān)測，2月份三線城市中的中山、南充房價漲幅較大，贛州、煙臺房價跌幅較大。因此，對三、四線城市也不能一刀切，每個具體的三、四線城市也要因城施策。