剛需購房者積極出手
剛需住宅：“銀十”最后5天
日成交超400套
11月初，青島網(wǎng)上房地產(chǎn)公布了島城樓市的“銀十”成績單。數(shù)據(jù)顯示，青島10月新建商品房共成交9969套，其中新建住宅共成交8931套，占到近九成。可以看出，新建住宅中，90至120平方米的中小戶型成交6882套，而這個區(qū)間的戶型主要是面向剛需。
第三季度島城樓市“解限”之后，島城眾多開發(fā)商迫于業(yè)績壓力紛紛推出較大的折扣力度，尤其是各種“萬元盤”、“準(zhǔn)萬元盤”等面向剛性需求的項目吸引了大量的購房者關(guān)注，“等不及”的剛性需求和改善需求購房者則是紛紛出手。“都說房價回到一年前了，近段時間就一直在抓緊時間看房子。”將目光鎖定在瑞昌路附近的孫先生，從今年初開始看房，他感覺目前優(yōu)惠力度越來越大。“不等了，趕緊買上房子好籌備結(jié)婚。”孫先生認(rèn)為，現(xiàn)在等到打折房貸一落地就出手。“已經(jīng)在市北區(qū)看好一套110多平方米的新房，賣掉現(xiàn)在的小房子就出手。”在寧夏路附近居住的王先生一直想換房，限購解除后他就開始忙碌起來。記者注意到，隨著“解限”政策的不斷發(fā)酵，不少購房者已經(jīng)開始準(zhǔn)備出手。其中，中小戶型的住宅成為樓市成交不折不扣的主力。
其實，早在“銀十”不少剛需購房者已經(jīng)積極出手。十月份最后五天，島城樓市成交火熱。數(shù)據(jù)顯示，10月27日至10月31日，青島市新房共成交2499套，五天的日成交量都是超過400套，其中最高的一天10月31日單日賣出新房652套。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，2014年前三季度的購房者一直處于觀望時期，但是剛性居住需求一直旺盛，在“解限”的市場下剛需住宅會火熱起來并不奇怪。而一些樂觀的開發(fā)商預(yù)測，今年樓市就是要看“第四季度”。
三類物業(yè)銷售提早入冬
大戶型住宅：
高端住宅總價高難受歡迎
在“銀十”樓市中，并非是住宅就受歡迎，大戶型項目較為受冷落。從“銀十”成交面積的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，60至90平方米仍然是最暢銷的住宅類型，成交量高達(dá)3990套，90至120平方米的 “中戶型”也是成績不俗，成交量達(dá)2892套，而144平方米以上的“大戶型”成交量則是成交慘淡，只有579套，不到新建住宅成交量的零頭。
實際上，今年8月份可以說是144平方米以上“大戶型”的春天，因為當(dāng)時島城樓市部分 “解限”，其中一條就是解除對144平方米以上住宅的限購。當(dāng)時，一些主打大戶型的開發(fā)商開始積極的調(diào)整銷售策略，高調(diào)宣示手里的不限購戶型。“一些大戶型成交量也確實上來了。”島城一家中介人士告訴記者。不過短短一個月后，島城樓市就全面解除限購，144平方米以上的大戶型也就失去了政策優(yōu)勢。
“大戶型主要是總價高。”有樓盤的營銷經(jīng)理告訴記者，并且在島城擁有144平方米以上的大戶型樓盤大多數(shù)為高端住宅項目，本身就定價不菲，再加上面積大，買一套起步價就是四五百萬元，有的甚至達(dá)到千萬元級別。像嶗山區(qū)的海信天璽、天悅等均以大戶型為主，均價則在每平方米4萬元至5萬元;市南區(qū)的海逸天成、東海路9號、青島中心等都有200至500平方米不等的超大戶型，價格也是在每平方米3萬元至4萬元。
當(dāng)然，島城也不乏“親民”的大戶型，一些剛需樓盤也會配備大戶型。不過同樣這些大戶型也是因為總價高受冷遇。“雖然大戶型住得過癮，并且算下來大戶型比小戶型單價劃算，但是一時間湊不齊這么多錢。”相中后海一處樓盤大戶型的呂先生表示，大戶型高額的稅費(fèi)，甚至取暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等也是讓他咂舌。記者注意到，在一些項目中，大戶型的去化速度也非常緩慢，往往成為“尾盤”。
酒店式公寓：
受政策影響逐漸失寵
從8月份開始的島城樓市“解限”，讓購房者的購買意愿開始復(fù)蘇，其中有自住需求的置業(yè)者，也有投資型置業(yè)者。不過相比“解限”前，投資型置業(yè)者不再熱捧酒店式公寓。
據(jù)了解，早在2005年前后，酒店式公寓就成為全國房地產(chǎn)市場的新寵。特別是2011年后，受限購政策的影響，全國酒店式公寓市場一片紅火，在島城，酒店式公寓也一度是明星產(chǎn)品。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，作為商業(yè)地產(chǎn)的可居住產(chǎn)品業(yè)態(tài)，酒店式公寓具有“自住”和“投資”兩重功能，在樓市限購限貸的政策下，酒店式公寓擁有住宅無法比擬的不限購、不限貸等優(yōu)勢。“同住宅相比，酒店式公寓一般面積較小，大都在四、五十平方米左右;而從價格上看，目前，島城在售的酒店式公寓價格同住宅價格相差不大。”嶗山區(qū)一家樓盤的營銷經(jīng)理表示。
不過記者發(fā)現(xiàn)，酒店式公寓的去化速度卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同區(qū)域或者同項目中的住宅類產(chǎn)品。有數(shù)據(jù)顯示，在嶗山區(qū)，該區(qū)域酒店式公寓市場的平均去化率為53.65%，是市內(nèi)三區(qū)酒店式公寓消化速度最快的一個區(qū)域，但去化速度還是明顯低于住宅市場。有業(yè)內(nèi)人士分析說，酒店式公寓特殊的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是導(dǎo)致該產(chǎn)品遇冷的主要因素。從居住角度看，目前房地產(chǎn)市場大都以剛需為主，剛需購房的目的主要是解決居住需求，但酒店式公寓為商業(yè)用地，其入住后的水電氣全部為商業(yè)價格，這對普通居住者而言并不是件小事;而從投資功能分析，由于酒店式公寓的建安成本較高，目前島城市場上的酒店式公寓價格相對偏高，因此其價格上漲空間也非常有限，其投資功能并不顯著。另外，島城樓市全面“解限”，也使得酒店式公寓的政策優(yōu)勢盡失，因此酒店式公寓從火熱到受冷遇，也就不讓人覺得奇怪。
商鋪：空置率高租金不斷下降
在限購時代，商鋪曾經(jīng)是不少投資型置業(yè)者的首選，而這也吸引了很多原來做住宅市場的開發(fā)商涌入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。在島城，前幾年就有不少開發(fā)商跑馬圈地、大興土木，建造新的城市綜合體或大型購物中心。同時不少住宅項目都會搭配一定的商業(yè)配套，并且比例越來越大。不過商鋪越來越多，租金卻是不斷下降，空置率越來越高。
“我從去年開始就到處看房，就是用來投資。”有了一定積蓄的徐女士告訴記者，當(dāng)時她打算投資商鋪。“那時候島城的廣告牌都是各種商鋪，有的是包租，有的是返租，特別吸引人。”不過當(dāng)時徐女士并沒有出手，因為她現(xiàn)場看了多個商鋪，發(fā)現(xiàn)空置率高。“有些就在城市綜合體旁邊，根本租不出去。”的確，今年8月之前，受限購、限貸政策影響，青島的部分購買力轉(zhuǎn)投了商業(yè)地產(chǎn)，尤其是商鋪的開發(fā)商紛紛借機(jī)造勢，從而吸引市民關(guān)注。
不過在上個周，徐女士最終決定在西海岸購買了一套住宅，她坦言購買住宅并不是為了出租，而是看重了目前近郊住宅的“抄底低價”和“升值潛力”。另外，近期住宅優(yōu)惠活動頻頻問世也成功吸引了她的注意力。記者注意到，從8月開始，青島一輪輪房地產(chǎn)新政先后落地，如今限購全面放開，對于有小額投資需求的市民來說，這樣的置業(yè)環(huán)境是難得的。對此，業(yè)內(nèi)人士表示，住宅作為房地產(chǎn)“最基本、最大眾”的業(yè)態(tài)產(chǎn)品，在置業(yè)者心目中一直占有舉足輕重的位置。住宅相對于商業(yè)而言，前期投資壓力明顯較低，同時買賣手續(xù)相對簡單，加之一直上漲的房租也提升了投資回報率，住宅仍然是不少人投資的首選。 本版撰稿 記者 王曉磊
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