隨著經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)由保增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為調(diào)結(jié)構(gòu)，為完成結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)，未來(lái)經(jīng)濟(jì)中低速增長(zhǎng)成為一種新常態(tài)。預(yù)計(jì)短期內(nèi)有關(guān)于房地產(chǎn)的政策環(huán)境依舊保持寬松，去行政化、市場(chǎng)主導(dǎo)是整體趨勢(shì)。

目前，業(yè)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)利好政策的出臺(tái)有很強(qiáng)的預(yù)期，此前短期政策退出后，其他調(diào)控樓市的長(zhǎng)效政策何時(shí)能夠出臺(tái)?在2014年樓市“美人遲暮”的表現(xiàn)之后，2015年的樓市將去向何方?何時(shí)是剛需購(gòu)房者出手的最佳時(shí)機(jī)?地產(chǎn)企業(yè)又會(huì)有什么變動(dòng)?……詳見業(yè)內(nèi)人士對(duì)2015年樓市的預(yù)測(cè)。

利好政策保持寬松2015年房?jī)r(jià)上漲為主

華泰證券首席地產(chǎn)分析師 曹光亮

2014年央行降息之后，一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)反應(yīng)速度比較快，北上廣深等城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)開始明顯上揚(yáng)，土地拍賣市場(chǎng)令人驚艷的“地王”再次頻繁出現(xiàn)。作為二線城市的青島，對(duì)于信貸政策有一個(gè)較長(zhǎng)的傳導(dǎo)期，相對(duì)于全市的需求來(lái)講，青島的住宅供應(yīng)量比較大，加之西海岸、即墨、膠州等區(qū)域的庫(kù)存壓力大，因此這部分區(qū)域的房?jī)r(jià)處于下行趨勢(shì)，而主城區(qū)作為市民居住的第一選擇區(qū)域，2014年的房?jī)r(jià)雖然有小幅下降，但受資源稀缺、交通發(fā)達(dá)、配套完善等因素影響，這一區(qū)域的房?jī)r(jià)未來(lái)仍有上漲空間。

“今年2月份左右央行將有一次降準(zhǔn)，將降低商業(yè)銀行的放貸成本，在3、4月份的傳導(dǎo)期之后，預(yù)計(jì)7、8月份房?jī)r(jià)將會(huì)迎來(lái)新一輪上漲，但上漲幅度還不能確定。”曹光亮說，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力大的影響，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)仍是帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力，加之目前非常寬松的房地產(chǎn)政策，不再過度打壓房地產(chǎn)，也不會(huì)采取過度刺激政策以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，中長(zhǎng)期來(lái)看，政策會(huì)從“過緊”回歸到“常態(tài)”，非常規(guī)的大規(guī)模刺激政策不會(huì)再現(xiàn)。預(yù)計(jì)從今年下半年到明年，房?jī)r(jià)以上漲為主，因此對(duì)于剛需購(gòu)房者而言，置業(yè)需求越早出手越好。

房企優(yōu)勝劣汰將加劇剛需置業(yè)者及時(shí)出手

青島市生產(chǎn)力學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、青島房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部執(zhí)行理事長(zhǎng) 馮顯泉

從整體上看，未來(lái)十多年中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是處于價(jià)格上漲的趨勢(shì)，但不可能會(huì)有之前黃金十年那么大的漲幅。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的陣痛是難以避免的，未來(lái)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰將會(huì)表現(xiàn)得非常明顯，中小企業(yè)的生存空間會(huì)比較困難，相當(dāng)一部分的企業(yè)將被淘汰出局，要么被兼并，要么倒閉，那些專業(yè)化程度高、規(guī)模效益高、轉(zhuǎn)型順利的地產(chǎn)企業(yè)才有更好的生存能力。

由于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的下行壓力仍然較大，加上各種利好政策的出現(xiàn)，信貸寬松信號(hào)的釋放，作為仍然擁有比較高利潤(rùn)率的房地產(chǎn)行業(yè)，目前仍是一個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”，一定程度上還是帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)回暖的“引擎”。

目前，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力仍然較大，平價(jià)走量回籠資金的欲望比較大，目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)處于一個(gè)下行的相對(duì)低點(diǎn)，對(duì)于剛需置業(yè)者來(lái)說一定要站在整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)上分析地產(chǎn)形勢(shì)，在房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)時(shí)“該出手時(shí)就出手”，一直苦等到底谷“抄底”容易錯(cuò)過最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)。“受宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力及各種利好政策出臺(tái)預(yù)期的影響，過了春節(jié)之后很可能就沒有現(xiàn)在的優(yōu)惠，預(yù)計(jì)6月份左右房?jī)r(jià)很可能會(huì)迎來(lái)一輪上漲，但上漲幅度不大。”

預(yù)計(jì)上半年房?jī)r(jià)平穩(wěn)信貸寬松購(gòu)房選擇多

青島銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理 馬光明

從市場(chǎng)供需兩方面來(lái)看，受2014年的土地拍賣量的影響，預(yù)計(jì)2015年商品住宅的供應(yīng)量會(huì)超過1000萬(wàn)平方米，還會(huì)上漲，不會(huì)萎縮;而2014年青島市商品住宅成交量?jī)r(jià)都有下降，僅850萬(wàn)平方米，成交均價(jià)8387元/平方米，是近四年來(lái)首次下降，從近五年青島的商品住宅成交量以及青島的整體市場(chǎng)容量來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)容量仍充足，預(yù)計(jì)2015年的商品住宅成交量在900萬(wàn)平方米左右，是近五年成交量的均值。

從房企去化角度來(lái)看，2014年下半年開發(fā)商推出一系列優(yōu)惠促銷活動(dòng)，如組織演唱會(huì)拉人氣、全民經(jīng)紀(jì)人介紹客戶、0首付購(gòu)房等。以主城區(qū)為例，房?jī)r(jià)降幅不小，基本上到了低谷，尤其是2014年8月、9月降價(jià)跑量之后，去化周期縮短，如目前李滄區(qū)的去化周期12個(gè)月左右。2014年底，開發(fā)商降價(jià)跑量取得不錯(cuò)效果，但在市場(chǎng)庫(kù)存高企的情況下，去庫(kù)存是未來(lái)市場(chǎng)的主流，預(yù)計(jì)市場(chǎng)以平價(jià)走量為主，但隨著金融等利好政策的出臺(tái)。未來(lái)開發(fā)商促銷力度會(huì)減弱。

從購(gòu)房者角度來(lái)看，可以說2015年一二季度是比較不錯(cuò)的入手時(shí)機(jī)，開發(fā)企業(yè)由于庫(kù)存量還有不少剩余，因此會(huì)有一些優(yōu)惠促銷，而且可供選擇的房源比較多。尤其是上半年銀行方面有充足的的信貸額度，對(duì)于購(gòu)房者貸款來(lái)說也比較寬松，而且主城區(qū)房?jī)r(jià)再降的余地不大。未來(lái)商品住宅價(jià)格的上漲幅度不會(huì)太大，會(huì)表現(xiàn)為一個(gè)緩慢上升的趨勢(shì)，房?jī)r(jià)暴漲暴跌可能性小。其中主城區(qū)人口吸附能力強(qiáng)，價(jià)格已基本見底，未來(lái)或會(huì)小幅上升，郊區(qū)人口相對(duì)較少，市場(chǎng)存量大，不排除價(jià)格進(jìn)一步下跌的可能。所以想通過購(gòu)買商品住宅來(lái)獲取大額收益的投資者可能會(huì)有所失望。