轉(zhuǎn)眼又是新年，回首2015，堪稱青島樓市真正的“買房年”。接連三番出臺的新政以及不斷刺激購房市場的降息，都讓房地產(chǎn)市場熱熱鬧鬧。即便是到了年尾，淡季不淡、樓市回暖的呼聲依然高漲，趁此良機(jī)，不少開發(fā)商也開始選擇“大踏步”入市。那么，經(jīng)過這一年的發(fā)展變化，青島主城區(qū)各個代表片區(qū)房價(jià)底限又有怎樣的變化呢?

對此，小編在新年之初，對主城區(qū)新盤較為集中的幾大區(qū)域進(jìn)行了調(diào)查。不管是“小套二”還是“大三居”，均以區(qū)域內(nèi)“最便宜”的房源為標(biāo)準(zhǔn)，看在數(shù)次降息后樓市穩(wěn)步回暖的新年，在這些片區(qū)買房最低要準(zhǔn)備多少購房款。

【嶗山區(qū)】

【2014年】

樣本戶型：90㎡兩居室、135㎡三居室

價(jià)格底限：兩居室最低300萬元 三居室最低378萬元

【2015年】

樣本戶型：90㎡兩居室、106㎡三居室

價(jià)格底限：兩居室最低92萬元 三居室最低110萬元

有著“土豪聚集地”之稱的嶗山區(qū)，依山傍海的優(yōu)越環(huán)境，不負(fù)眾望的成為了豪宅聚集地。縱觀嶗山區(qū)現(xiàn)有的住宅，“土豪”氣息濃郁已經(jīng)不是什么新鮮事兒了，這里不缺動輒上千萬的別墅更不缺大戶型瞰海洋房。嶗山區(qū)住宅的“天價(jià)”在購房者中間已有共識。沿海一線的石老人片區(qū)，上實(shí)海上海、魯邦悅海豪庭、山水名園等小區(qū)已經(jīng)達(dá)到30000-40000元/㎡的高價(jià)，都說在嶗山買房是個夢，然而即便如此，2014年那些房價(jià)高昂的嶗山區(qū)盤也都在2015年賣光了!

據(jù)了解，2014年嶗山上市的主要有兩個盤——世茂拾貳府及保利漫月山，2015年都已經(jīng)售罄;而懿品御府嶗山二十八墅及魯商藍(lán)岸麗舍也均為尾盤在售，顯然高房價(jià)并沒有阻擋土豪們的購房腳步。而2015年，伴隨著沿海豪宅項(xiàng)目的售罄，嶗山區(qū)腹地敞開大門給了剛需購房者一次進(jìn)駐嶗山的“機(jī)會”。中聯(lián)依山伴城、金地悅峰成為今年嶗山區(qū)主要住宅項(xiàng)目，此外，愛丁堡國際公寓、世襲領(lǐng)地悅廷及海信依云小鎮(zhèn)也都為在售項(xiàng)目。

我們先從兩居室戶型來看，在其他區(qū)域或者可以稱之為“小套二”的兩居室，在嶗山區(qū)卻“一點(diǎn)都不小”。在售樓盤中“最便宜”的為中聯(lián)依山伴城90㎡兩居室，總價(jià)約92萬元，與2014年嶗山只有總價(jià)直逼300萬的“套二”相比，價(jià)格可謂是親民不少。再來看三居室，價(jià)格上占據(jù)絕對優(yōu)勢的中聯(lián)依山伴城，三居室的面積也非常“剛需”，在售的106㎡套三房總價(jià)不到110萬元。而此前的保利漫月山，三居室即使折后也要近400萬，如此看來，2015年嶗山區(qū)絕對是“敞開了懷抱”要接納“剛需”了。

【市南區(qū)】

市南東部

2014：

樣本戶型：90㎡兩居室、150㎡三居室

價(jià)格底限：兩居室最低270萬元 三居室最低510萬元

2015：

樣本戶型：87㎡兩居室、95㎡三居室

價(jià)格底限：兩居室最低156萬元 三居室最低170萬元

2014年，90%以上的年輕剛需購房者表示對市南區(qū)的房子是“連想都不敢想”;2015年，這種情況依舊如此。市南區(qū)作為青島市核心區(qū)域近年來不斷地創(chuàng)造房價(jià)“天花板”。尤其是市南東部依靠多年來的發(fā)展，一躍成為了集休閑、娛樂、商務(wù)為一體的“絕對市中心”。據(jù)了解，單是Shoppingmall市南東部就有近10個，2015年相繼開業(yè)的海信廣場二期以及萬象城，更是讓其城市中心區(qū)的地位越加穩(wěn)固。除此之外，市南東部擁有多達(dá)7家五星級酒店，至于辦公大廈更是鱗次櫛比不勝枚舉。

作為城市的行政中心、商業(yè)中心、文化中心，再加上黃金海岸線的陪襯，市南區(qū)東部地價(jià)貴房價(jià)更貴。2014年的魯商中心首府、海逸天成、華潤悅府以及遠(yuǎn)洋公館四個項(xiàng)目戶型普遍傾向于打造面積較大的豪宅，房價(jià)相對較高。2015年市南區(qū)推出了中城嘉匯及魯潤靜園兩個“亞豪宅”項(xiàng)目，不論是在戶型還是價(jià)格上都更加親民。兩居室方面，中城嘉匯在售的87㎡兩居室總價(jià)僅156萬元左右，與2014年市南只有總價(jià)270萬的兩居室相比，便宜了近一半!三居室方面，中城嘉匯95㎡的三居室總價(jià)約170萬，與2014市南“入門級”三居室總價(jià)510萬相比門檻也低了很多。

市南西部

2014：

樣本戶型：70㎡兩居室、114㎡三居室

價(jià)格底限：兩居室最低140萬元 三居室最低222萬元

2015：

樣本戶型：86㎡兩居室、120㎡三居室

價(jià)格底限：兩居室最低145萬元 三居室最低202萬元

市南西部包括的中山路片區(qū)、團(tuán)島等太多老青島人印象中無法割舍的回憶。相比于市南東部的飛速發(fā)展，市南西部似乎“步履蹣跚”，雖然同樣擁有著無敵海景，但開發(fā)程度上卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于東部。

盡管一年的時(shí)間又匆匆走過，市南西部在售新盤依然只有金茂灣，主打?qū)W區(qū)房的金茂灣已是二期在售，無敵海景以及市南區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢都成了金茂灣的金字招牌。對比2014年19500-20000元/㎡的均價(jià)，二期毛坯交付的金茂灣均價(jià)僅16800元/㎡，最小的兩居室面積為86㎡，總價(jià)約145萬，由于面積的增加，導(dǎo)致兩居室價(jià)格與之前相比略有上漲;而最小的三居室面積為120㎡，總價(jià)約為202萬，與2014年相比總價(jià)低了20萬元，依然只有實(shí)力剛需購房者或是“首改”購房者才能承擔(dān)得起。

【市北區(qū)】

老市北區(qū)

2014：

樣本戶型：73㎡兩居室 106㎡三居室

價(jià)格底限：兩居室不足90萬元 三居室最低165萬元

2015：

樣本戶型：86㎡兩居室、98㎡三居室

價(jià)格底限：兩居室最低125萬元 三居室最低142萬元

在青島市區(qū)域等級排序中，僅次于市南區(qū)的市北區(qū)在近幾年的新房市場中活躍度較高。由于區(qū)劃調(diào)整后將老四方區(qū)并入市北區(qū)，因此，原來的老市北區(qū)依靠主城區(qū)的“身份”加之比市南區(qū)低廉不少的房價(jià)，讓區(qū)域觀念涇渭分明的“老青島市民”更為關(guān)注。

老市北區(qū)的置業(yè)熱土有小港片區(qū)、浮山后片區(qū)及錯埠嶺片區(qū)，在售的曉港名城、中廣宜景灣、青實(shí)櫻花郡、盛世美邦及青島印象山，不少項(xiàng)目都已經(jīng)處于清盤狀態(tài)。均價(jià)14500元/㎡的盛世美邦，86㎡兩居室總價(jià)約125萬，可謂是老市北區(qū)兩居室的“入門價(jià)”了。三居室方面，盛世美邦約98㎡的套三房源總價(jià)約142萬。與2014年相比，兩居室價(jià)格有所上漲，但三居室價(jià)格卻明顯下降，而據(jù)了解，老市北區(qū)其他幾個項(xiàng)目均價(jià)為15000-22000元/㎡，購房門檻也是只高不低。

老四方區(qū)

2014：

樣本戶型：82㎡兩居室 88㎡三居室

價(jià)格底限：兩居室最低81萬元 三居室最低103萬元

2015：

樣本戶型：82㎡兩居室、102㎡三居室

價(jià)格底限：兩居室最低76萬元 三居室最低95萬元

作為青島購房新興片區(qū)，在區(qū)劃調(diào)整中地位直線上升的老四方區(qū)確實(shí)誕生了不少性價(jià)比極高的新盤。而在近幾年的發(fā)展中，老四方分為三個片區(qū)發(fā)展頻率各不相同。東部的新都心被青島市民公認(rèn)為轉(zhuǎn)型最成功的片區(qū)，目前新房均價(jià)15000元/㎡早已不是剛需購房者能夠問津的了。因此，老四方區(qū)的房價(jià)底限還是要從濱海新區(qū)及老四方中西部片區(qū)找起。

據(jù)了解，老四方區(qū)房價(jià)尚未過“萬元線”的項(xiàng)目有中海藍(lán)庭、秀蘭禧悅都、綠地新里海德公館等，其中價(jià)格最低的為秀蘭禧悅都82㎡兩居室，總價(jià)僅76萬元左右;其次，綠地新里海德公館及中海藍(lán)庭兩居室總價(jià)分別為77-80萬元，加上打折優(yōu)惠，與2014年相比能省出不少;三居室方面，三個單價(jià)不過萬的新盤中，秀蘭禧悅都102㎡三居室總價(jià)僅95萬元，不足百萬的價(jià)格確實(shí)令人大跌眼鏡。與2014年相比能省出近10萬元，再次降低了“市北買三居”的置業(yè)門檻。

【李滄區(qū)】

李滄中部片區(qū)

2014：無數(shù)據(jù)

2015：

樣本戶型：83㎡兩居室、95㎡三居室

價(jià)格底限：兩居室最低82萬元 三居室最低94萬元

主城區(qū)里最“接地氣兒”的非剛需圣地李滄區(qū)莫屬。作為整片主城區(qū)的價(jià)格洼地，李滄區(qū)的房價(jià)雖然也在不斷上漲，但與市南、嶗山仍有著天壤之別的差距。但雖說是價(jià)格洼地，但李滄區(qū)由于幅員遼闊，在發(fā)展的過程中被分成了東、中、西三個大片區(qū)，其中李滄中部片區(qū)因?yàn)橛兄鸩綁汛蟮睦顪嫔倘Χ胍粫r(shí)，新盤林立讓人目不暇接。

與2014年大批新盤在李滄中部如火如荼的銷售不同，步入2015年，不少大盤早已售罄，或是進(jìn)入尾盤清盤狀態(tài)。現(xiàn)如今海爾鼎世華府、保利茉莉公館、海信東山郡等項(xiàng)目成為區(qū)域內(nèi)的“主打”。均價(jià)僅9900元/㎡的海爾鼎世華府，最小的兩居室面積在83㎡總價(jià)約82萬元;海信東山郡目前最小兩居室為87㎡，總價(jià)約90萬元。三居室方面，海爾鼎世華府95㎡套三總價(jià)約94萬元，算是李滄區(qū)三居室的“入門價(jià)”。雖說現(xiàn)如今李滄區(qū)的房子也不是說買就能買的了，但相比市南區(qū)動輒上百萬的兩居室，李滄區(qū)還算是主城區(qū)的價(jià)格洼地。

交通商務(wù)區(qū)(李滄西部)

2014：

樣本戶型：70㎡兩居室 88㎡三居室

價(jià)格底限：兩居室最低55萬元 三居室最低74萬元

2015：

樣本戶型：75㎡兩居室、96㎡三居室

價(jià)格底限：兩居室最低56萬元 三居室最低72萬元

李滄區(qū)全域房價(jià)的最低點(diǎn)非“老滄口”莫屬。工業(yè)聚集地的形象讓這片區(qū)域從最初的青島最大居住區(qū)到后來鮮少有人問津，居住環(huán)境是老滄口樓市最大的牽絆。然而步入2015年，在鐵路北客站的帶領(lǐng)下，李滄西部的這片土地?zé)òl(fā)出了新的生機(jī)。

得名“交通商務(wù)區(qū)”的李滄西部新盤扎堆開建，越秀星匯藍(lán)灣、綠地香頌、保利香雪山、中南世紀(jì)城及青島印象灣等都是區(qū)域內(nèi)的代表作，均價(jià)7500-9600元/㎡。其中，青島印象灣75㎡兩居室總價(jià)約56萬元，與2014年李滄區(qū)西部兩居室入門價(jià)格相比沒有明顯變化;而三居室方面，青島印象灣96㎡三居室總價(jià)僅72萬元;保利香雪山101㎡三居室總價(jià)約76萬元，不難看出李滄西部樓市價(jià)格相當(dāng)有吸引力，堪稱青島主城區(qū)的房價(jià)最低點(diǎn)，且與2014年相比房價(jià)保持平穩(wěn)，隨著老企業(yè)搬遷，環(huán)境大變，這里將成為更多年輕購房者置業(yè)的首選地。

世園生態(tài)新區(qū)

2014：

樣本戶型：80㎡兩居室 88㎡三居室

價(jià)格底限：兩居室最低80萬元 三居室最低90萬元

2015：

樣本戶型：80㎡兩居室、89㎡三居室

價(jià)格底限：兩居室最低67萬元 三居室最低74萬元

雖然李滄區(qū)看似走著低價(jià)“親民”路線，但李滄東部由于世園會的帶動而一度成為“高房價(jià)片區(qū)”。曾經(jīng)不被人“待見”路況奇差的金水路如今早已變身，現(xiàn)如今主打生態(tài)住區(qū)的東李片區(qū)大變樣，不僅如此，“別墅成群、洋房遍地”的東李在售新房更是不勝枚舉。

東李的發(fā)展經(jīng)歷過輝煌也跌入過谷底，隨著世園會的閉幕，不少開出高昂價(jià)格的新盤也開始偃旗息鼓，世園生態(tài)新區(qū)進(jìn)入“消沉期”。但步入2015年后，舊村改造騰出的黃金地塊大量出讓，讓東李開始進(jìn)入平穩(wěn)的“后世園時(shí)代”，代表新盤和達(dá)璟城、海爾博悅蘭庭、新城香溢紫郡、米羅灣及綠城理想之城等。除綠城理想之城外，其他新盤均價(jià)都不足萬元，可見東李房價(jià)已經(jīng)擠出水分，趨向平穩(wěn)。那么現(xiàn)如今在李滄東部購置兩居室或三居室最少需要多少錢呢?

據(jù)了解，新城香溢紫郡惠后均價(jià)僅8200-8400元/㎡，最小的80㎡套二總價(jià)約67萬左右;而其89㎡套三總價(jià)約74萬元左右。房價(jià)一度“高高在上”的世園生態(tài)新區(qū)如今幾乎與李滄西部持平，這也是2015年東李新房銷量大幅上漲的主要原因。特別是與2014年相比，東李的房價(jià)有了明顯的回落，“親民盤”層出不窮，儼然成為剛需購房者的置業(yè)樂土。(記者 李倍)

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