信網(wǎng)12月30日訊 青島膠州市自2010年啟動少海新城規(guī)劃開始，進入了房地產(chǎn)快速發(fā)展階段。商品房市場2011年便出現(xiàn)了250萬平方米的超高供應量，為全市最高，不過，許多項目至今都沒有清盤。商品房成交量在2011年突破百萬平方米之后 ，2013年達到162萬平方米，也是全市較為活躍的幾個區(qū)域。“但是前期的歷史庫存，加上近年的供求比偏高，預計2014年底存量約在350萬平方米。”房價點評網(wǎng)青島高級分析師張斌分析稱，由于供過于求和配套跟進緩慢，膠州房價漲幅并不明顯。
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概況：膠州樓市量下不去，價上不來
業(yè)內(nèi)人士介紹，新世紀以來，膠州最早的發(fā)展重點是南部，之后又啟動了少海新城的規(guī)劃，確立“疏老城、建新城 、連少海、融青島”的發(fā)展理念，建設(shè)規(guī)劃以“一城四區(qū)兩翼”為基礎(chǔ)，攤子鋪得不可謂不小。
青島銳理數(shù)據(jù)平臺提供的數(shù)據(jù)顯示，近年來膠州市城鎮(zhèn)化推進加速，年均土地供應量居島城各區(qū)市前列，有的年份甚至高達1000萬平方米。“在擁灣發(fā)展、三城聯(lián)動的大規(guī)劃支撐下，膠州融入‘大青島’的發(fā)展中，為青島向外擴張?zhí)峁┝丝臻g支持。不過，相比較青島西海岸新區(qū)和高新區(qū)，膠州畢竟與主城區(qū)關(guān)聯(lián)性有待加強，導致房產(chǎn)入住率較低，眼下，借助新機場、軌道交通的發(fā)展，膠州市迎來發(fā)展新機遇。”銳理數(shù)據(jù)青島總經(jīng)理馬光明介紹。
另外，馬光明認為膠州城鎮(zhèn)化提速讓城市面貌改變很多，不過，土地供應和房屋建設(shè)的力度過大，導致購買力透支，供應量長期保持在高位，但只能持續(xù)貫徹平價走量的銷售方針，形成“量下不去、價上不去”的局面。
“市委市政府曾提出，適時推進即墨、膠州、原膠南納入中心城區(qū)，膠州的制造業(yè)發(fā)達，物流業(yè)的發(fā)展更是明顯，在‘大青島’的發(fā)展中非常重要。”市委黨校教授、城市經(jīng)濟專家劉文儉表示，膠州正好處于交通樞紐中心，距離青島、煙臺、濰坊等地都很近，各種交通工具(海運、陸運、空運)也很方便，有效節(jié)約了物流成本，讓膠州物流業(yè)的發(fā)展引人矚目。
隨著膠州灣產(chǎn)業(yè)新區(qū)、少海新城 、膠州灣國際物流中心三大發(fā)展平臺的推進，城市建成區(qū)面積將擴展到3倍以上，形成以中心城區(qū)為核心、濱海新區(qū)為副中心的組團化城市發(fā)展格局，基本架構(gòu)起城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的大框架。馬光明認為 ，“產(chǎn)業(yè)人口為房地產(chǎn)市場提供了需求支撐，有利于樓市健康發(fā)展。”
發(fā)展：軌道交通將提升入住率
大沽河流域面積覆蓋著青島一半的土地，大沽河的治理讓膠州獲益良多。大沽河成為生態(tài)中軸，膠州的生態(tài)環(huán)境大大改變，兩岸旅游業(yè)的發(fā)展讓人氣旺了起來。“大沽河沿岸休閑觀光、漁家樂的發(fā)展，不僅有利于防洪抗旱和農(nóng)業(yè)發(fā)展，更有利于促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，提升區(qū)域競爭力。”劉文儉認為 ，有了經(jīng)濟的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)人口的導入，才能為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供資源、資本和購買力的支持。
大沽河流域內(nèi)的少海新城是膠州最重要的樓市板塊。中置國際市場總監(jiān)張百忍介紹，少海有非常珍貴的濕地資源，許多開發(fā)商在此開發(fā)建設(shè)了低密度、高品質(zhì)樓盤。“前段時間有外地媒體報道這里入住率低，其實是一種誤讀，因為除了中信森林湖一期，絕大多數(shù)樓盤還沒有入住。以中置少海灣為例，項目有100多套別墅，去化已經(jīng)過半了。”
銳理數(shù)據(jù)青島總經(jīng)理馬光明表示，膠州本地人的購房熱情很高，有錢之后買房成為一種普遍選擇，將來地鐵M8號線通到膠州之后，外部人口注入促進房產(chǎn)交易，樓市存量便迎刃而解了。
“未來10年可能是膠州樓市比較難熬的日子，短期內(nèi)壓力很大，但前途是樂觀的。”馬光明說，大沽河的治理是高瞻遠矚的決策，為青島向北生長預留了發(fā)展空間，首先讓高新區(qū)發(fā)展起來，接著向北惠及膠州。
未來：新機場將帶著膠州樓市“飛”
青島整體規(guī)劃為東岸老城區(qū)、西岸城區(qū)、北岸城區(qū)構(gòu)成的“品”字結(jié)構(gòu)，新機場正位于其上“口”處，處于“青島、青西新區(qū)、紅島、嶗山一主三輔”的現(xiàn)代化城市框架的中間地帶，距環(huán)灣發(fā)展帶最近距離約10公里，是環(huán)灣區(qū)域中間帶和核心圈層。馬光明介紹，“僅僅是新機場，就能帶來20萬產(chǎn)業(yè)人口，按人均30平方米計算，就可以消化600萬平方米住房供應。有了新機場，還得有其他地面、地下交通配合建設(shè)，這樣不僅拉動經(jīng)濟發(fā)展，更能讓房價快速上升。”
房價點評網(wǎng)高級分析師張斌表示，膠州借助高鐵升級和新機場建設(shè)的契機，實現(xiàn)城市東擴，各受益城鎮(zhèn)也紛紛進行改造，總量保持高位。土地市場比較活躍，但呈現(xiàn)中心擴散態(tài)勢，未來新增供應仍較大，但是比較分散。短期庫存高企和需求斷檔會困擾膠州樓市，伴隨各大規(guī)劃落地，尤其是機場投入使用和地鐵開通，情況會有所好轉(zhuǎn)。“從規(guī)劃出臺到目前，許多樓盤借力新機場，價格有所上漲。新機場投入使用將是另一個重要節(jié)點，不僅能促進成交量的上漲，還可以讓價格大幅度上升 。”張百忍表示，除了新機場的建設(shè)，還有濟青動車等重要交通規(guī)劃，膠州樓市發(fā)展的整體是值得看好的。城市信報/信網(wǎng)記者 劉樂芳
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